Carta remitida por Polygon al Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración de Realia, acerca del uso de la metodología de valoración ECO para la elaboración de las cuentas anuales individuales y consolidadas de Realia.
LONDRES, Dec. 10, 2018 /PRNewswire/ --
Dña. Carmen Iglesias Cano
Dña. María Antonia Linares Liébana
D. Juan Rodríguez Torres
Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración
REALIA BUSINESS, S.A.
Av. Del Camino de Santiago, 40
28050 Madrid
Por correo certificado y correo electrónico
10 de diciembre de 2018
Estimados señores:
Nos dirigimos a ustedes en nuestra calidad de gestor del fondo Polygon European Equity Opportunity Master Fund y de ciertas cuentas de clientes que en su conjunto poseen un interés económico superior al 10% del capital social de Realia Business, S.A. ("Realia").
Nos gustaría reiterar nuestra preocupación, como hicimos ya públicamente en la Junta General de Accionistas de junio de 2018, y así consta en el acta de la misma, y en cartas dirigidas a Dña. Carmen Iglesias Cano y a Dña. María Antonia Linares Liébana en julio de 2018, acerca del uso que Realia hace de la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo ("ECO") para valorar la cartera de terrenos de la compañía. Estamos particularmente preocupados por el uso de esta metodología como base de la preparación de las cuentas anuales consolidadas de Realia de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera ("NIIF") desde el año 2012.
Polygon considera que la aplicación del método ECO de valoración a la actividad de promoción residencial de Realia es impropio. Tiene como resultado una muy significativa infravaloración de la cartera de terrenos y, de ese modo, no refleja la verdadera imagen fiel de los activos de Realia, como requieren los principios contables y los estándares de auditoría internacionales.
Primero, el uso del método ECO no se puede justificar desde un punto de vista legal.
Como queda claro en el Artículo 2 de la Orden ECO, el uso del método ECO está prescrito para las siguientes cuatro circunstancias solamente:
"a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) Determinación del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoración segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio, y determinación de la valoración de activos a efectos del artículo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones."
Es evidente que ninguna de estas circunstancias se puede aplicar a Realia o a sus cuentas anuales.
ECO es un método de "tasación" para circunstancias muy específicas, y no tanto de "valoración" de activos.
Por el contrario, los Estándares Globales de Valoración RICS de 2017 (el Libro Rojo RICS) ("RICS") claramente contemplan en su Parte 5 Usos de la Valoración bajo el Uso 1 (VGPA1) que el método de valoración RICS es apropiado para su uso por aquellas compañías, como Realia, que hayan adoptado los estándares NIIF para la elaboración de sus cuentas. El párrafo 1.2 del VGPA1 explicita algo que es evidente:
"Las valoraciones realizadas para su inclusión en los estados contables requieren especial atención ya que deben ajustarse estrictamente a los estándares contables aplicables que hayan sido adoptados por la entidad."
Segundo, el método de valoración ECO está solamente reconocido en España, y sólo para los usos explicitados en la Orden ECO. Consecuentemente, el método ECO no se puede utilizar como base para la elaboración de estados contables o para otro uso que no sea uno de los casos de la Orden ECO, y específicamente no puede ser usado por una compañía cotizada como Realia que está en la obligación de preparar sus cuentas de acuerdo con los estándares NIIF adoptados por la Unión Europea. Tal uso impide una correcta comparación de las cuentas de Realia con las de otras compañías del sector en la Unión Europea. Es un hecho que, de todas las compañías inmobiliarias cotizadas en España, Realia es la única que usa ECO para valorar parte de sus activos.
Más concretamente, el estándar NIIF 13 se refiere al concepto del "valor razonable" en estos términos:
"Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizaría el activo en su máximo y mejor uso"
Es evidente, a la vista de esta definición, que una simple "tasación" para supuestos muy específicos, como se describe en la Orden ECO, es incompatible con el estándar NIIF 13. Ninguna de las circunstancias recogidas en la Orden ECO representan el "máximo y mejor uso" de los activos de la compañía.
Hay dos principios contables aparentemente opuestos en estos casos: el principio de "prudencia" y el principio de "imagen fiel". Pero tanto en el Pan General de Contabilidad español como en los estándares NIIF internacionales, ningún principio debe prevalecer sobre otro, de modo que el uso de una excesiva prudencia no puede impedir la representación fiel de los activos de la compañía.
Más específicamente, el Plan General de Contabilidad español requiere que los auditores se aseguren de que "la información suministrada sea comprensible y útil para los usuarios al tomar sus decisiones económicas, debiendo mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la empresa".
Asimismo, los estándares NIIF también han dado pautas para la aplicación del principio de prudencia, de tal modo que:
"... el ejercicio del principio de prudencia no permite, por ejemplo, la creación de reservas ocultas o exceso de provisiones, la subestimación deliberada de activos o rendimientos, o la sobrestimación de pasivos o gastos, pues los estados financieros no serían neutros y, por lo tanto, carecerían de calidad y fiabilidad".
La Consulta 7 del ICAC (BOICAC número 80/2009) "sobre el criterio aplicable para contabilizar el deterioro de las existencias y de las inversiones inmobiliarias por parte de una empresa inmobiliaria" describe que, en el caso de las existencias, es el "valor neto realizable" (VNR), establecido en el Marco Conceptual de la Contabilidad (MCC), el que debe prevalecer. Este concepto requiere una estimación adecuada del valor que puede ser extraído de un activo mediante su desarrollo, después de descontar los costes de venta o, si esta estimación no fuera posible, al menos el valor de mercado de reposición de dichas existencias. Este concepto es pues también contrario a los objetivos de la Orden ECO.
(CONTINUA)
