MADRID, 6 Mar. (EDIZIONES) -
La crisis que ha azotado al sector inmobiliario desde 2007, cuando estalló la 'burbuja' y el término 'ladrillo' se convirtió en sinónimo de exceso, ha dejado a su paso una industria igual en su esencia, pero diferente, sobre todo, en lo que se refiere a su protagonistas.
Promotores de siempre han reducido su actividad y han visto caer a muchos de los suyos, pero no han desaparecido del mercado. A la espera de tiempos mejores, han visto la llegada de los fondos internacionales en busca de activos con prometedores márgenes de rentabilidad, primero con la compra de crédito en manos de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) desde 2012, que a día de hoy ha logrado quitarse la etiqueta del 'banco malo', y también con la vista puesta en las posibilidades del sector terciario, sobre todo oficinas, centros comerciales y logístico.
Después, los promotores han visto la proliferación desde 2014 de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) que han hecho subir como la espuma las cifras de inversión en 2015, y también han observado cómo, al rebufo de los compradores extranjeros, se ha roto el dique de la demanda nacional embalsada una vez que los precios de la vivienda han tocado fondo, con el consiguiente repunte de las compraventas de pisos.
En este nuevo paradigma, los promotores quieren volver a poner en marcha las excavadoras, pero siguen sufriendo las restricciones del crédito, que vuelve a fluir, pero con las cautelas de quien ve los nuevos proyectos aún a través del retrovisor de la crisis. Y es que todo ha cambiado, también la aversión al riesgo.
En este punto, han comenzado a producirse alianzas entre los fondos internacionales que quieren ir más allá del terciario y mover su dinero en el segmento de la promoción residencial, a la espera de que se consolide la recuperación económica y de la demanda, y los promotores de toda la vida, que son los que tienen el 'know how' del residencial.
¿CÓMO SON ESAS ALIANZAS?
El presidente de la patronal de promotores constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, admite en declaraciones a Europa Press que la información disponible sobre estas alianzas es vaga porque el sector (eso no ha cambiado) sigue siendo "poco transparente" y las cifras escasean.
Los datos del Ministerio de Fomento indican que el número de visados solicitados para construir nuevas viviendas se disparó un 42,5% durante el pasado año, hasta sumar 49.695 certificados en noviembre. No obstante, el dato de 2015, pese a ser el mejor del último lustro, aún está lejos del máximo de 865.561 visados pedidos en 2006.
En medio de esta opacidad, Gómez-Pintado explica que todo empieza cuando los fondos, que manejan "muchísimo dinero y poco personal", deciden levantar viviendas y "buscan a un promotor que tenga conocimiento profundo del área donde quiere invertir y que tenga una estructura avanzada", de forma que pueda reportar semanalmente el estado de las cuentas de gasto, de la obras y, sobre todo, que no arroje dudas sobre buenas prácticas y cumplimiento de la normativa.
Y es que, estos fondos quieren evitar por todos los medios que las malas prácticas de los promotores en los tiempos de la 'burbuja' se repitan o que, si lo hacen, no les salpiquen. Una cuestión de riesgo reputacional.
Así, Gómez-Pintado señala que son las medianas o grandes empresas promotoras las que interesan a los fondos, mientras que el consejero delegado de Aelca, José Juan Martín, precisa que también tienen en el punto de mira promotores con conocimiento de micromercados.
A la hora de poner en marcha una operación, los fondos prefieren apostar por promociones nuevas empezando de cero con su socio. Otra vez, la aversión al riesgo está ahí, y prefieren ir de la mano del promotor desde la compra del suelo.
"Si les propones una operación tuya, les cabe la duda de si lo que quieres es hacer una operación que piensas que no te va a salir bien y que quieres compartir riesgos", añade Gómez-Pintado, para apostillar que, al final, la práctica habitual es "localizar un suelo, mostrárselo al fondo, ver si tiene interés, hacer estudios preliminares y ponerse en marcha".
En este maridaje inmobiliario 'in crescendo' de los últimos años en el mercado, el consejero delegado de la consultora financiera Irea, Mikel Echavarren, explica que cuando el promotor se encarga de la construcción y comercialización, suele percibir en torno al 3% y al 4% de las ventas.
Además, recibe un porcentaje próximo al 3% del coste de
construcción, al tiempo que, en función de tipo de oportunidad, también se establece un incentivo adicional al promotor, una vez que el capital del fondo y del inversor alcance una tasa interna de rentabilidad después de impuestos y financiación predeterminada.
En cuanto a las localizaciones, Echavarren apunta a destinos como Madrid, la Costa del Sol y Málaga ciudad, Islas Baleares, Barcelona y alrededores, y la Costa del Mediterráneo, como los más atractivos para este tipo de alianzas.
¿UNA TABLA DE SALVACIÓN?
Las fuentes consultadas coinciden en que estas alianzas no son tanto una tabla de salvación, como una oportunidad para los promotores, especialmente para aquellos que redujeron su tamaño durante la crisis y quieren recuperarlo.
Por ello, el presidente de APCE cree que se trata de "un modelo que ha venido para quedarse". "Los fondos tienen un horizonte de 5 o 7 años en los que tienen que recuperar la inversión y si las cosas fluyen con normalidad se quedarán", añade.
En opinión de Martín, "no hay relaciones continuas de momento, pero es algo que irá cada día a más" porque "la financiación bancaria seguirá apoyando, pero hay una inversión inicial de los proyectos que la banca nunca pondrá".
En adelante, el consejero delegado de Aelca cree que también tendrán lugar "relaciones duraderas" entre promotores y fondos, pero cree que sólo se producirán en el caso de aquellos promotores que tengan una visión de todo o casi todo el mercado nacional.
Para Echavarren, se trata de una "magnífica oportunidad" para que aquel promotor que no haya salido perjudicado de la crisis pueda diversificar sus recursos y multiplicar su capacidad, con vistas a recomponer parte de su capital en unos años mediante la participación de las ganancias.
