MADRID, 23 Dic. (EUROPA PRESS) -
La inversión en centros comerciales supera los 3.000 millones de euros hasta octubre, un 60% más que en todo 2015, según el análisis llevado a cabo desde el área de Financial Advisory de Deloitte, que destaca que el segmento de 'Retail' continúa siendo uno de los principales dinamizadores de la actividad transaccional inmobiliaria no residencial, representando el 35% de este tipo de inversión en España.
En concreto, hasta el mes de octubre se materializaron 3.028 millones de euros de volumen transaccional y aún existe un 'pipeline' (activos cuyos propietarios tienen interés de desinvertir en los próximos meses) de 29 proyectos con una superficie alquilable de 1.100.000 m2 que están valorados en cerca de 1.500 millones de euros.
Según el análisis, la disminución progresiva de la prima de riesgo, la recuperación del consumo, la reactivación del mercado de financiación y la llegada de nuevos actores como las socimi son los principales motivos del ajuste la rentabilidad media exigida por los inversores para esta tipología de activos inmobiliarios, que en el segmento 'Prime' ha experimentado una revalorización del 16 % en los doce últimos meses.
Durante los diez primeros meses de este año, tan sólo el 24% del volumen transaccionado en el segmento 'Retail' se realizó por debajo del coste de reposición.
Desde el punto de vista del perfil del comprador se está observando un efecto sustitución del inversor oportunista y 'value added' por el inversor 'Core'. Sin embargo, se espera que el 'Private Equity Real Estate' continúe teniendo una cierta actividad inversora debido al relevante número de proyectos de riesgo de negocio elevado. De hecho, el equipo de Financial Advisory de Deloitte estima que el 28% del volumen transaccional de 2017 será protagonizado por inversores que responden a este perfil.
La banca nacional consolida su liderazgo en el mercado de deuda mientras que los financiadores internacionales están dispuestos a asumir un riesgo más elevado para no perder cuota de mercado, apunta el informe, que indica que los bancos españoles se están imponiendo a los bancos internacionales en la mayoría de las transacciones apalancadas.
Las condiciones de financiación se han flexibilizado como consecuencia de la valoración todavía atractiva de los inmuebles y las perspectivas de mejora de la coyuntura macroeconómica para 2017.
El coste de financiación se ha reducido "significativamente", según Deloitte, en los últimos doce meses y se están comenzado a financiar suelos finalistas, siempre que el ratio de pre-alquiler supere el 50% de la superficie bruta alquilable. La banca internacional está basando su estrategia en operaciones de mayor riesgo, bien por el tamaño de inversión requerido, bien por el calendario de amortización propuesto.
Del volumen total de 'pipeline' de operaciones previstas para los próximos meses el equipo de Deloitte espera que el 57% se financie con un ratio superior al 55% de apalancamiento (LTV) y que el 16% tenga que acometerse íntegramente con recursos propios.
