La compra de la vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realiza. Por ello, se debe conocer el coste fiscal que supondrá dicha compra y cómo se puede ahorrar varios miles de euros. El notario Luis Pérez-Escolar Hernando, con más de 30 años de experiencia como notario y miembro del Colegio Notarial de Madrid, adelanta aquellas cuestiones que se deben tener en cuenta para beneficiarse de estas ventajas fiscales
Según el notario Luis Pérez-Escolar, "la Comunidad de Madrid está utilizando unos criterios concretos para la comprobación de valores en las compraventas. De esta forma, dicha consulta, que es gratuita, es vinculante para la Administración durante tres meses". El problema surge cuando, según Pérez-Escolar, no se pide valoración y la compraventa del inmueble está financiada con una hipoteca. En este supuesto, la Comunidad de Madrid está aplicando el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria siguiendo una sentencia del Tribunal Supremo del 7 de diciembre de 2011 que establece la posibilidad de aceptar la tasación que va incorporada a la hipoteca como la cantidad admitida para la comprobación de valor.
De esta forma, tal y como aclara Pérez-Escolar, en el caso de no pedir la valoración a la Comunidad de Madrid, si la compraventa es por ejemplo de 140.000 € y en la tasación del préstamo hipotecario figura un valor de 190.000 €, la Comunidad de Madrid puede liquidar al 6% por esa última cantidad de 190.000 €. Y eso puede pasar aunque la valoración que tenga la Comunidad sea inferior, por ejemplo 145.000 euros. El criterio que utiliza la Comunidad de Madrid, según el notario, es que si no se ha pedido esa valoración, se aplica el artículo 57 de la Ley General Tributaria.
En cambio, si se solicita la valoración de la Comunidad de Madrid, que era de 145.000 €, se puede escriturar en 140.000 € si es el precio real, pero liquidar el impuesto por 145.000 €. En ese caso la Comunidad de Madrid debe aceptar dicha valoración aunque en la tasación figure un importe superior. Lo realmente importante es estar pendiente de cualquier tipo de bonificaciones fiscales dependiendo de la comunicad autónoma.
De esta forma, por ejemplo, tal y como señala Luis Pérez-Escolar, "en Madrid si el comprador tiene familia numerosa, tres o más hijos, y compra una vivienda que constituya su vivienda habitual, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales baja del 6% al 4%". Por otro lado, en el caso de comprar un inmueble para su posterior reforma y venta en un plazo máximo de dos años, "el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales bajará también del 6% al 2%".
Mientras que por ejemplo, cuando es hipotecado un immueble adquirido a la Sareb, continúa el notario, "el préstamo hipotecario está exento de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados".
¿Y si el inmueble es en garantía de alguna deuda que se tenga por ejemplo con Hacienda o con la Seguridad Social? "En este caso existe una bonificación del 100% del Impuesto de A.J.D. pero se debe hacer constar en la escritura".
En el caso de que se trate de personas jurídicas, existe lo que se denomina inversión del sujeto pasivo. Interesante porque permite no pagar el IVA cuando vendedor y comprador son sujetos pasivos de dicho impuesto siempre que en el inmueble se desarrolle una actividad económica. De esta forma, no hay que adelantar el IVA.
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